Lorsqu’un propriétaire ne parvient plus à rembourser son crédit immobilier et qu’un conflit apparaît avec sa banque, consulter un avocat peut être nécessaire et parfois indispensable.
L’avocat peut analyser le contrat, vérifier la procédure, rechercher d’éventuelles fautes, négocier, contester ce qui doit l’être et défendre les intérêts de son client.
Mais il existe une erreur que nous rencontrons régulièrement dans les dossiers qui arrivent chez Urgences Immobilières : croire que le fait d’avoir un avocat va, à lui seul, résoudre le problème financier.
Votre avocat peut vous aider et vous défendre. Il ne peut pas faire de miracles.
« Mon avocat s’en occupe » : attention à cette fausse sécurité
Lorsqu’une procédure est engagée contre une banque, certains propriétaires ont le sentiment que le problème est désormais entre les mains de leur avocat. Ils attendent. Six mois passent. Puis un an. Parfois davantage.
Pendant ce temps, une question essentielle peut être oubliée : que devient réellement votre dette ?
Engager un contentieux ne signifie pas nécessairement que toutes les conséquences financières du crédit sont suspendues. Selon la situation et les décisions intervenues, il faut notamment vérifier ce qu’il advient du capital restant dû, des échéances impayées, des intérêts, des éventuelles pénalités, des frais de recouvrement et de procédure et des garanties prises sur le bien immobilier.
Le contentieux juridique et la situation financière doivent donc être suivis en parallèle.
Votre avocat peut défendre vos droits. Il ne peut pas garantir le résultat.
Une banque peut avoir commis une faute. Un contrat peut comporter une irrégularité. Une procédure peut être contestable. Des dommages et intérêts peuvent parfois être demandés.
C’est précisément le rôle de l’avocat d’étudier ces éléments et de déterminer les moyens juridiques réellement disponibles.
Mais engager une procédure ne signifie pas qu’elle sera nécessairement gagnée. Et surtout, le montant demandé devant un tribunal n’est pas le montant que le tribunal accordera nécessairement.
Ne construisez pas votre avenir sur l’espoir d’un procès gagné
C’est probablement l’une des erreurs les plus dangereuses. Un propriétaire peut finir par raisonner ainsi : « Mon avocat demande une somme importante à la banque. Lorsque nous gagnerons, je pourrai rembourser mes dettes et conserver ma maison. »
Mais que se passe-t-il si la procédure dure plusieurs années ? Si l’indemnisation obtenue est beaucoup plus faible que celle espérée ? Ou si le tribunal rejette finalement tout ou partie des demandes ?
Il ne faut donc jamais construire toute une stratégie patrimoniale sur une indemnisation future dont ni le principe, ni le montant, ni la date de versement ne sont certains.
Un crédit immobilier signé ne disparaît pas simplement parce qu’il est contesté
Lorsqu’un emprunteur a souscrit un crédit immobilier, il a pris un engagement. Cela n’empêche évidemment pas de contester une faute de la banque lorsqu’un fondement juridique sérieux existe.
Mais il serait dangereux de partir du principe que la procédure permettra nécessairement de faire disparaître l’intégralité du crédit. Contester certains éléments d’un crédit et obtenir l’annulation totale de la dette sont deux choses très différentes.
Le véritable danger : laisser le temps travailler contre vous
Dans les dossiers de crédit immobilier impayé, le temps peut devenir un adversaire. Lorsqu’un contentieux dure, il faut régulièrement refaire les calculs.
Il ne suffit pas de connaître la valeur de la maison. Il faut également savoir combien il faudra réellement payer pour solder la situation.
La question importante devient donc : si je vendais aujourd’hui, combien me resterait-il réellement après le règlement de mes dettes et des frais ?
Puis : combien pourrait-il me rester dans six mois, un an ou deux ans si la situation continue ?
Défendre ses droits ET protéger son patrimoine
Il ne faut surtout pas opposer l’avocat au professionnel chargé de la situation immobilière. Les deux interventions sont complémentaires.
L’avocat
Il analyse le dossier juridique, conseille son client, engage les recours utiles et défend ses droits.
La stratégie immobilière
Elle consiste parallèlement à déterminer la valeur réelle du bien, le montant des dettes, les garanties et procédures existantes, le délai encore disponible, la possibilité de conserver le bien et, lorsque cela devient nécessaire, les conditions permettant de le vendre correctement.
Le problème apparaît lorsque seul le premier volet avance et que personne ne s’occupe du second.
Attendre la fin du procès avant de réfléchir à la vente peut être une erreur
Un propriétaire peut parfaitement défendre ses droits tout en préparant une solution immobilière. Préparer ne signifie pas nécessairement vendre immédiatement. Cela signifie savoir où l’on en est.
Quelle est la valeur du bien ? Combien dois-je ? Combien de temps me reste-t-il ? Existe-t-il une procédure de saisie ? Une solution amiable est-elle encore possible ? Un dossier de surendettement doit-il être étudié avec les professionnels compétents ? Et si la vente devient nécessaire, combien de temps faudra-t-il réellement pour la réaliser ?
Poser ces questions après plusieurs années de procédure peut être beaucoup plus dangereux que de les poser dès le début.
L’erreur ultime : attendre les dernières semaines avant une saisie immobilière
Pendant des mois ou des années, le propriétaire espérait conserver sa maison. Lorsqu’il comprend finalement que la vente devient nécessaire, il veut vendre immédiatement tout en souhaitant obtenir le prix maximum.
Or une vente immobilière nécessite du temps : estimation, commercialisation, acquéreur solvable, financement, documents, compromis et intervention du notaire.
Plus on attend, plus on risque de perdre la maîtrise du calendrier.
Les 7 questions à poser à votre avocat — et à vous-même
- Quel est aujourd’hui le montant exact de ma dette ?
- Les intérêts ou autres frais continuent-ils d’évoluer dans ma situation ?
- Quelles sont réellement mes chances dans la procédure engagée ?
- Quels résultats peut-on raisonnablement espérer et dans quels délais ?
- Que se passe-t-il si je perds totalement ou partiellement la procédure ?
- Mon patrimoine immobilier permet-il aujourd’hui de sortir de la situation ?
- Si je dois vendre dans six mois ou un an, ma situation sera-t-elle meilleure ou moins bonne qu’aujourd’hui ?
Votre avocat peut vous aider. Il ne peut pas arrêter le temps.
Prenez un avocat lorsque votre situation juridique le nécessite. Défendez vos droits lorsqu’ils doivent être défendus. Contestez ce qui doit légitimement être contesté.
Mais ne confondez jamais défense juridique et solution financière. Une procédure judiciaire ne doit pas empêcher de regarder simultanément la réalité de la dette et du patrimoine.
Chez Urgences Immobilières, nous intervenons précisément sur cette seconde partie lorsque le problème financier menace directement un bien immobilier. Nous analysons la valeur du bien, les délais disponibles et les conditions d’une éventuelle vente afin d’éviter, lorsque cela est encore possible, que le propriétaire découvre trop tard qu’il n’a plus la maîtrise du calendrier.
Votre avocat peut vous aider et défendre vos droits. Mais protéger votre patrimoine exige également d’agir sur la réalité financière et immobilière de votre situation.
Urgences Immobilières n’intervient pas en substitution d’un avocat, de la Banque de France ou de tout autre professionnel du droit. Chaque situation juridique et financière doit faire l’objet d’une analyse individuelle.