Publié et revu le 12 août 2026 — Point de vue éditorial d’Urgences Immobilières.

Qu’est-ce qu’une donation entre époux ?

La donation entre époux, dite aussi donation au dernier vivant, est un acte destiné à accroître les droits successoraux du conjoint survivant. En présence d’enfants, l’article 1094-1 du Code civil permet notamment trois options : la quotité disponible en pleine propriété ; un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit ; ou la totalité de la succession en usufruit.

Par la rédaction du Journal d’Urgences Immobilières. Analyse fondée sur des situations de successions immobilières complexes rencontrées sur le terrain et sur les textes officiels cités dans l’article. Relecture éditoriale : Direction nationale Urgences Immobilières.

Pourquoi parler de « hold-up du dernier vivant » ?

L’expression est volontairement provocatrice. Elle ne signifie pas qu’une donation entre époux serait, par nature, illégale ou frauduleuse. Elle désigne notre critique d’un mécanisme légal lorsque, dans certaines situations, la protection du conjoint finit par concentrer entre ses mains la jouissance économique du patrimoine tandis que les enfants attendent l’exercice concret de leurs droits.

La donation entre époux peut notamment permettre d’attribuer au conjoint survivant la totalité de la succession en usufruit. Les enfants conservent leur réserve, mais leur accès à la pleine propriété et à la jouissance du patrimoine peut ainsi être différé.

Le problème devient plus sensible dans un second mariage

Dans une famille recomposée, les patrimoines ont souvent une histoire antérieure au nouveau couple. Des biens peuvent provenir des parents, des grands-parents, d’une entreprise familiale ou du travail accompli avant le second mariage.

Notre interrogation porte sur une situation particulière : que se passe-t-il lorsque le dernier vivant a bénéficié pendant la vie commune du patrimoine ou des revenus issus de la famille des enfants, a pu grâce à cette situation consolider ou construire son propre patrimoine, puis bénéficie encore au décès d’un usufruit très étendu sur l’héritage ?

Pour les enfants du premier lit, le sentiment peut alors être extrêmement violent. Ils appartiennent toujours juridiquement à la filiation du défunt, mais peuvent avoir le sentiment d’être devenus étrangers au patrimoine de cette filiation.

« Nous étions deux » : quand cette question devient une histoire vécue

Cette interrogation n’est pas seulement théorique. Dans Nous étions deux, publié chez Publishroom Factory, l’auteur Artagan raconte une histoire familiale marquée par un second mariage et par le sentiment d’avoir été écarté de l’héritage de sa propre famille grâce aux effets d’une donation entre époux.

Le livre relève du récit et porte la voix de son auteur. Il ne constitue pas une démonstration juridique générale. Mais il pose une question essentielle : quelle place économique reste réellement aux enfants lorsque leur réserve existe, mais que la jouissance du patrimoine leur échappe pendant des années ?

Lire le récit : Nous étions deux d’Artagan peut être commandé directement sur Amazon ou sur la boutique de l’éditeur Publishroom Factory.

Être héritier juridiquement ne signifie pas toujours disposer de son héritage

Lorsque le conjoint reçoit l’usufruit et les enfants la nue-propriété, les droits sont réels des deux côtés. L’usufruitier peut, selon la nature des biens, les utiliser ou en percevoir les fruits ; les nus-propriétaires détiennent le capital mais n’en ont pas nécessairement la jouissance immédiate.

C’est précisément là que se situe notre critique. La réserve héréditaire protège une part. Elle ne garantit ni la jouissance immédiate de l’héritage, ni l’équilibre familial, ni le sentiment de justice.

Payer des droits de succession sur un patrimoine dont on ne dispose pas pleinement

Le paradoxe peut aussi être fiscal. Il ne faut pas dire que toute succession supérieure à 100 000 € est taxée : l’abattement s’apprécie notamment par enfant et sur sa part, selon les règles fiscales applicables. Mais une nue-propriété a bien une valeur fiscale. Le barème de l’article 669 du Code général des impôts répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Un enfant peut donc recevoir une nue-propriété taxable après application des abattements, devoir financer des droits de succession, tout en ne disposant ni de la jouissance du bien, ni nécessairement de ses loyers, ni du pouvoir de vendre seul la pleine propriété. Autrement dit : payer aujourd’hui pour un patrimoine dont la jouissance peut rester entre les mains d’un autre pendant des années.

Et le nu-propriétaire peut encore supporter les grosses réparations

Le paradoxe ne s’arrête pas là. L’article 605 du Code civil met les réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier mais prévoit que les grosses réparations demeurent, en principe, à la charge du propriétaire, sauf lorsqu’elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. L’article 606 définit notamment comme grosses réparations celles portant sur les gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et certains murs.

Dans une succession familiale conflictuelle, l’enfant nu-propriétaire peut donc connaître une situation particulièrement difficile : ne pas habiter le bien, ne pas percevoir ses revenus, ne pas pouvoir disposer seul de la pleine propriété et néanmoins être exposé à certaines grosses réparations.

Protéger le conjoint survivant : oui. Mais de quoi faut-il réellement le protéger ?

La protection du conjoint survivant est parfaitement compréhensible lorsqu’elle évite qu’une personne âgée perde son logement ou se retrouve brutalement sans ressources.

Mais nous refusons d’en faire un argument automatique. Lorsque le conjoint survivant dispose déjà de son propre logement ou de son propre patrimoine, n’habite pas les biens concernés, ou lorsque la succession comporte plusieurs biens dont il n’a pas besoin pour se loger, la justification économique d’un usufruit général mérite d’être interrogée.

Le fait qu’un conjoint vive, par exemple, dans un logement social ne permet évidemment aucune conclusion générale sur sa situation patrimoniale ni sur ses droits. Mais si, dans un dossier déterminé, il dispose par ailleurs de plusieurs biens ou de ressources suffisantes et n’occupe aucun des biens successoraux, il est légitime de demander quelle protection concrète justifie encore de bloquer durablement la jouissance du patrimoine transmis aux enfants.

Quand la protection devient, selon nous, un détournement de son esprit

Notre point de vue est clair : protéger le conjoint survivant ne doit pas devenir un moyen d’écarter économiquement les enfants de leur propre héritage.

Lorsque le conjoint a déjà bénéficié pendant le mariage du patrimoine provenant de la famille des enfants, qu’il possède ou a constitué son propre patrimoine et que l’usufruit lui permet encore de concentrer la jouissance des biens après le décès, nous considérons qu’il existe des situations dans lesquelles le mécanisme peut être détourné de sa finalité protectrice.

Le résultat peut être brutal : les enfants restent héritiers en droit mais attendent la jouissance du patrimoine ; ils peuvent avoir des droits de succession à acquitter, supporter certaines grosses réparations et ne pas pouvoir vendre seuls la pleine propriété. Pendant ce temps, l’usufruitier peut, selon les biens concernés, les utiliser ou en percevoir les revenus.

À nos yeux, dans certaines familles recomposées, ce n’est plus simplement protéger le dernier vivant. C’est organiser une transmission dans laquelle les enfants peuvent devenir spectateurs du patrimoine de leur propre famille.

Et lorsqu’un dispositif conçu pour protéger un conjoint est utilisé essentiellement pour concentrer à son profit la jouissance du patrimoine et repousser pendant des années l’accès des enfants à leur héritage, nous estimons légitime de parler d’un détournement de l’esprit de la protection du dernier vivant.

Le patrimoine d’une famille peut-il finir par servir principalement le dernier vivant ?

C’est la question centrale de ce point de vue. Lorsque le patrimoine transmis vient essentiellement de la branche familiale du défunt, les enfants peuvent considérer qu’il existe une différence fondamentale entre protéger le conjoint survivant et lui permettre de conserver pendant une très longue période la jouissance économique de l’ensemble de ce patrimoine.

Cette situation est encore plus difficile à accepter lorsque, pendant le mariage, le conjoint a déjà bénéficié du niveau de vie, des biens ou des revenus procurés par ce patrimoine et a pu parallèlement développer ses propres actifs. Ce constat doit naturellement être établi au cas par cas : il ne peut pas être présumé dans toutes les successions.

Les enfants ne sont pourtant pas sans droits

Il est essentiel de le rappeler. La donation entre époux ne permet pas d’effacer librement la réserve héréditaire. Le Code civil encadre ce qui peut être attribué au conjoint survivant. Des mécanismes de protection et de contrôle existent également selon la situation et les actes signés.

Notre critique ne consiste donc pas à nier ces protections. Elle consiste à demander si elles suffisent toujours à préserver l’équilibre économique et familial dans les familles recomposées.

Faut-il supprimer la donation au dernier vivant ?

Non. Elle répond à des situations où la protection du conjoint est indispensable. En revanche, nous défendons une approche beaucoup plus consciente de ses conséquences dans les seconds mariages. Avant de signer, il faut mesurer ce que chaque option produira concrètement pour le conjoint mais aussi pour les enfants : durée probable du démembrement, revenus, logement, fiscalité, grosses réparations, liquidités, possibilité de vendre et origine familiale des biens.

Que faudrait-il regarder avant de signer une donation entre époux ?

• l’existence d’enfants d’une première union ;
• l’origine des biens composant le patrimoine ;
• le patrimoine propre déjà détenu par chacun des époux ;
• le logement et les ressources réelles du conjoint ;
• les revenus procurés par les biens concernés ;
• les conséquences fiscales pour les enfants ;
• les grosses réparations susceptibles de peser sur les nus-propriétaires ;
• les conséquences d’un usufruit portant sur la totalité de la succession ;
• les possibilités de cantonnement ;
• les conséquences d’un désaccord futur sur une vente immobilière.

Et lorsqu’il est déjà trop tard pour prévenir le conflit ?

Il faut repartir des actes : donation entre époux, option choisie par le conjoint, titres de propriété, inventaire, comptes, évaluations immobilières et droits de chacun. Le notaire établit les droits successoraux ; lorsqu’un conflit existe, un avocat en droit des successions peut examiner les recours et les demandes possibles.

Lorsque le blocage porte sur un bien immobilier, Urgences Immobilières peut intervenir sur la partie immobilière : évaluation, stratégie de vente et recherche d’une solution permettant de transformer un patrimoine bloqué en prix partageable, en coordination avec les professionnels du droit.

Pour comprendre le mécanisme sans l’angle éditorial de cet article, consultez également notre dossier pratique sur les successions immobilières difficiles. Pour un dossier local, notre page sur la succession et l’indivision à Bordeaux présente aussi l’approche immobilière d’un bien bloqué.

Questions fréquentes

Une donation entre époux peut-elle juridiquement déshériter les enfants ?

Non. Les enfants sont héritiers réservataires. En revanche, un usufruit étendu peut différer leur accès à la pleine jouissance économique d’une partie du patrimoine.

Un enfant peut-il payer des droits alors qu’il ne reçoit que la nue-propriété ?

Oui, selon la valeur fiscale de la nue-propriété, sa part successorale, les abattements applicables et les autres éléments du dossier. La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est notamment déterminée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Qui paie les grosses réparations d’un bien démembré ?

En principe, l’usufruitier supporte l’entretien et les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sous réserve notamment du défaut d’entretien visé par l’article 605 du Code civil. La qualification exacte des travaux doit être vérifiée au cas par cas.

Pourquoi la situation est-elle différente dans une famille recomposée ?

Parce que les enfants du défunt et le conjoint survivant peuvent ne pas avoir la même histoire patrimoniale ni les mêmes intérêts. Le patrimoine transmis peut notamment provenir d’une branche familiale à laquelle le conjoint survivant n’appartient pas.